蕲春县房屋征收与补偿暂行办法
县人民政府办公室关于
印发蕲春县房屋征收与补偿暂行办法的
通 知
各乡、镇人民政府，八里湖办事处，李时珍医药工业园区管委会，赤龙湖国家湿地公园管理处，县政府各部门：
《蕲春县房屋征收与补偿暂行办法》已经县政府常务会议讨论通过，现予印发。
二O一二年六月五日
蕲春县房屋征收与补偿暂行办法
章 总则
条 为了规范房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其他有关规定，结合本县实际，制定本暂行办法。
第二条 为了公共利益的需要，在本县城乡规划区内进行城乡建设，征收单位、个人的房屋，并对被征收人进行补偿的，适用本办法。
房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第三条 县人民政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作。县房屋征收部门负责组织实施本行政区域内房屋征收与补偿工作。县人民政府有关部门和乡镇（办）人民政府，应当按照各自职责和本办法的规定，做好房屋征收与补偿相关工作。
第四条 县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
县房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第五条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向县人民政府、县房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的单位应当及时核实、处理。
第二章 征收决定
第六条 为了保障国家安全，促进国民经济和社会发展等公共利益需要，有下列情形之一，需要征收房屋的，由县人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防的需要；
（二）由县人民政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由县人民政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由县人民政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由县人民政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第七条 依照本办法第六条规定，确需征收房屋的，县房屋征收部门应当按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划要求，科学编制房屋征收年度计划。
第八条 房屋征收决定作出后，县房屋征收部门应当书面通知国土资源、住建、规划、房管、公安、工商、民政、电力、电信、供水、供电等部门暂停办理征收范围内的土地审批，新建、改建、扩建房屋，改变房屋和土地性质、用途，房屋析产、买卖、租赁和抵押，户口迁入或者分户，工商登记，供水、供电、供气新开户等相关手续。暂停期限长不得超过1年。
第九条 县房屋征收部门应当组织专班对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十条 县房屋征收部门在组织调查前，应当委托两个或两个以上具有二级以上资质的房地产价格评估机构对征收范围内的房屋进行采样评估，取得与之相类似房地产市场价格和修正系数的数据，同时测算出征收成本。
第十一条 县房屋征收部门应当自调查登记、核实工作结束之日起15个工作日内，拟定征收补偿方案，报县人民政府审批。征收补偿方案应当包括房屋征收的目的和范围、补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、补助和奖励办法等事项。
第十二条 县人民政府应当组织有关部门对拟定的征收补偿方案进行论证，并在蕲春政府网站和征收范围内公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。被征收人认为征收补偿不符合有关规定的，应当在征求意见期限内提交书面意见。县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况在蕲春政府网站和征收范围内及时公布。
半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，县人民政府应当组织由被征收人、公众代表和有关方面人员参加的听证会，并根据听证会情况修改完善征收补偿方案。
第十三条 县人民政府作出房屋征收决定前，应当组织相关部门进行社会稳定风险评估，并由房屋征收部门制作社会稳定风险评估报告。
第十四条 县人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。同时建立健全征收补偿资金使用审批制度。
第十五条 县房屋征收部门报请县人民政府作出征收决定时，应当报送经过公开征求意见（或听证）的征收补偿方案、社会稳定风险评估报告、补偿资金到位情况证明等材料。
第十六条 县人民政府应当严格审核房屋征收部门报送的材料，并召开政府常务会议讨论作出房屋征收决定。
房屋征收决定作出后，应当在蕲春政府网站和房屋征收范围内及时公告。公告应当载明征收范围、期限、征收补偿方案、救济途径、现场咨询接待点、监督举报电话等事项。
县房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传解释工作。
房屋被依法征收的，相应的土地使用权同时收回。
第三章 征收补偿
第十七条 县人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第十八条 房屋征收补偿采取货币补偿和房屋产权调换两种方式，由被征收人选择，鼓励被征收人选择货币补偿。
产权调换房统一为公寓式商品房，遵循统一规划选址、统一设计、统一建设和就近安置的原则。
第十九条 被征收人选择货币补偿的，按下列规定执行：
（一）被征收房屋价值由房屋价值和宅基地征收价值组成。房屋价值按被征收人选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，宅基地征收价值按《中华人民共和国土地管理法》及相关规定确定。
（二）房屋价值根据被征收房屋结构（砖木、砖混一、砖混二、框架）、房屋成新度进行估价确定；房屋装饰装潢部分按市场评估价补偿。
（三）对选择货币补偿的被征收人，按被征收房屋主体建筑部分评估价值上浮30%计算补偿金，同时每户增加6个月临时过渡安置费的补偿。
第二十条 被征收人选择房屋产权调换的，按下列规定执行：
（一）对被征收房屋的主体建筑面积，原则上在就近还建小区内按1:1的比例进行等面积产权调换，户型为产权调换房面积接近的户型，每户置换房屋总套数不得超过3套。其中：
1、自建私房总层数为一层的，置换比例不超过1:1.3；总层数为二层的，置换比例不超过1:1.2；总层数为三层的，置换比例不超过1:1.1；总层数超过三层的，三层以上的房屋部分,按评估价值上浮30%予以货币补偿,不予还房。
2、商品房按套内建筑面积（不含公摊面积）1:1进行置换房屋,车库置换车位或按面积只作货币补偿。
（二）家庭人均住房面积不足30平方米的被征收人，可以按人均30平方米的标准接近的户型选择调换房。产权调换房面积大于被征收房面积，人均30平方米以内的部分，由被征收人按产权调换房的成本价购买；人均30平方米以外的部分，由被征收人按同地段、同时期商品房市场价购买。
（三）被征收房屋主体建筑面积大于被征收人所选择的产权调换房面积的，超出部分按被征收房屋的评估价值上浮30%予以货币补偿。被征收房屋主体建筑面积小于被征收人选择的产权调换房面积的，少于部分为1平方米以上10平方米以下（含10平方米）的，由被征收人按产权调换房成本价购买；为10平方米以上（不含10平方米）的由被征收人按同地段、同时期商品房市场价购买。
本条第（二）项的家庭涉及的人口应为被征收村（居）委会的常住人口，但确定时遵循下列原则：
1、独生子女（以人口和计划生育部门证明为准）按2人计算。
2、户口仍在被征收村（居）委会的现役义务军人、大中专院校在校学生、正在服刑和劳动教养人员，予以计算。
3、被征收户在房屋征收公告规定的搬迁期限内出生的人口，予以计算。
4、大中专院校毕业后，户口从被征收村（居）委会转出的大中专毕业生，现在非财政供给单位工作，户口符合“非转农”条件，经本人申请转入被征收村（居）委会农业户口的，予以计算。
5、对“挂靠户口”的常住人员，其户口虽在被征收村（居）委会的，不予计算。
6、财政供给人员和国有集体企业已领取退休金的人员，不予计算。
本条第（二）项涉及的人均住房面积包括被征收人被征收房屋主体建筑面积和在集体土地上其他房屋主体建筑面积。
第二十一条 产权调换房的成本价、市场价、结构差价、楼层差价根据其所在的区域、位置和所处时间段不同，由县人民政府及时公布。搬迁费、临时安置补助费、附属物补偿费等按县人民政府确定的标准予以补偿。
第二十二条 被征收房屋土地使用权面积的认定，以合法批准的用地面积为准。
被征收房屋建筑面积的认定，以房屋所有权证登记的面积为准；未取得房屋所有权证但经规划部门批准的，以批准的建筑面积为准。
第二十三条 被征收房屋涉及有抵押权的，抵押人和抵押权人应当重新设定抵押或者清偿债务。如在征收公告规定的期限内不能解除被征收房屋抵押权的，房屋征收部门可委托公证处对被征收房屋进行证据保全。如抵押人选择货币补偿，应将补偿款办理提存公证以优先清偿债务；如抵押人选择产权调换，应将产权调换房重新设定抵押。
第二十四条 行政机关、事业单位和国有、集体企业所有的办公用房、仓库、车间、厂区内集体宿舍、临时性住房、工棚等被征收的，一般只按评估价格予以货币补偿，不予产权调换；特殊情况通过“一事一议”的方式确定补偿方式。
民营企业已取得土地使用权的办公用房、仓库、车间、厂区内集体宿舍、临时性住房、工棚等被征收的，根据具体情况补偿方式可以确定为土地置换或货币补偿。
第二十五条 房屋主体建筑外的猪栏、牛栏、羊圈、羽禽棚舍等生产用房和室外厕所、仓储柴房、祠堂牌楼等建筑物、构筑物均按附属物补偿标准给予货币补偿，不予产权调换。
第二十六条 供电、供水、供气、通信、广播电视等设施因房屋征收需要搬迁的，由各主管单位自行搬迁，不予补偿；同时保留被征收人的各种开户户头，待被征收人产权调换房或回购房重新报装时，凭县房屋征收部门出具的证明免费安装上述设施。被征收人不需要（或不安装）上述设施的，由房屋征收部门按设施初装时的收费标准支付初装费。
第二十七条 属下列情况之一的，不予补偿：
（一）根据县政府办公室《关于印发蕲春县城区违法用地和违法建设行为处理意见的通知》（蕲政办发[2012]93号），被认定为违法建设的房屋必须拆除的；
（二）超过批准面积擅自扩建部分的房屋；
（三）超过批准期限的临时建筑；
（四）房屋征收决定公告后，擅自新建、扩建、改建的房屋和附属物及种植的苗木；
（五）按规定不予补偿的其他情形。
第二十八条 按照县政府办公室《关于印发蕲春县城区违法用地和违法建设行为处理意见的通知》（蕲政办发[2012]93号）已经处理处罚到位，能补办相关手续需要征收的房屋按此办法可以补偿。
第二十九条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，只补偿直接损失。
确定补偿时，被征收人或经营者应当提供工商营业执照、税务登记证、纳税证明等相关资料；先协商，如协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。
第三十条 产权调换房交付使用后，县房屋征收部门应当按规定为被征收人办理房屋所有权证和土地使用权证。产权调换房上市交易须按国家相关规定补缴土地出让金及有关税费。
第三十一条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定的方式确定。
房屋被征收人对评估确定的房屋价值有异议的，自收到评估结果之日起七日内，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向黄冈市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第三十二条 县房屋征收部门与被征收人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议。同时，县房屋征收部门依法收回被征收房屋的《土地使用权证》、《房屋所有权证》和规划部门的“一书两证”。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第三十三条 县房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由县房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定。被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第三十四条 被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县人民政府依法申请人民法院强制执行。
第三十五条 县房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在征收范围内进行公布。
第四章 法律责任
第三十六条 房屋征收部门及与房屋征收工作有关单位的工作人员，在房屋征收与补偿工作中不履行职责，或者滥用职权、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 采取暴力、威胁等方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十八条 采取暴力、威胁等方式阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十九条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第四十条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，依法给予行政处罚，并记入信用档案；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条 伪造、变造土地、房屋权属证明、工商营业执照等证明文件骗取补偿的，依法予以追缴，并追究相应的法律责任。
第五章 附 则
第四十二条 全县各区域内的房屋征收与补偿方案根据本办法制定，报县人民政府批准后实施。
第四十三条 本办法自印发之日起施行。其他规定与本规定不一致，以本规定为准。本办法施行前已进行的房屋征收项目仍按原规定执行。
第四十四条 本办法由县房屋征收部门负责解释。
